Vuokra-asuntojen tuotanto turvattava myös uuden taloyhtiölainasääntelyn alla

Kasvukeskuksissa asuntotarjonnan lisäys tavanomaisesti alittaa kysynnän kasvun, poikkeusvuosia lukuun ottamatta. Tämä kasvattaa kroonisesti kotitalouksien velkaantumista, josta on syytä olla huolissaan. Kierrettä ei kuitenkaan tulisi kiihdyttää sääntelyllä, joka kasvattaisi kysynnän ja tarjonnan epäsuhtaa, nostaisi asuntotuotannon kustannuksia tai rajoittaisi tervettä kauppaa.

Taloyhtiölainojen veronkiristykset pahentaisivat asuntopulaa

Pelkäämme, että kaavailluilla rajoituksilla taloyhtiölainojen lyhennyksiä vastaavien poistojen ja vastikkeiden vähennysoikeuteen olisi tuntuva asuntotuotantoa rajoittava vaikutus, sillä asialla on merkittävä haitallinen taloudellinen vaikutus sijoittajille . Asian juridisen toteutustavan ruotiminen saa helposti liian suuret mittasuhteet. Olennaisempaa olisi keskustella siitä, miten riittävän vuokra-asuntotuotannon edellytykset turvataan.

Kaavailtujen veromuutosten jälkeen asuntosijoittaminen ei olisi yhdenvertaisessa asemassa muuhun sijoitustoimintaan nähden. Investointeihin kuuluu yleisesti oikeus vähentää se vaikutusaikanaan poistoina verotuksessa. Tämä poistuisi käytännössä asuntosijoittajilta heikentäen heidän toimintaedellytyksiään. Asunto-osakeyhtiöiden luonteesta johtuen poistojen vähennysoikeuden toteutuminen on käytännössä saavutettu kirjaamalla lainanlyhennyksiä ja poistoja vastaavat vastikkeet tulosvaikutteisesti. Asian ydin ei ole siinä saako ”lainanlyhennykset vähentää verotuksessa” vaan siinä, että asuntosijoittajilla olisi jatkossakin aito mahdollisuus tehdä poistoja vastaavat verovähennykset.

Kaavailtu lakimuutos heikentäisi myös piensijoittajien asemaa suhteessa suuriin asuntosijoittajiin, koska he eivät yleensä voi vaikuttaa asunto-osakeyhtiöissä tehtäviin järjestelyihin, toisin kuin suuremmat sijoittajat. Matalan inflaation olosuhteet pahentavat tätä asetelmaa.

Lainakattosääntelyssä mutkia suoriksi?

Lainoitusta koskeva sääntely on kaksiteräinen miekka. Liian löysästi ja edullisesti saatavilla oleva raha kiihdyttää asuntojen hintakehitystä, lisää velkaantumisriskejä ja heikentää mm. työvoiman liikkuvuutta. Toisaalta kallis tai vaikeammin saatavilla oleva raha yhtä lailla hidastaa työvoiman liikkuvuutta. Sääntelyä valmistellessa on siten varmistettava, että se vaikuttaisi vain ääripäihin, jättäen suuren massan tervettä asuntokauppaa ilman vaikutuksia.

Lainakattosääntelyn käytännön toteutuksen edellytykseksi on esitetty positiivista luottorekisteriä, jonka valmistelutyö on vielä alkuvaiheessa. Monimutkaisen hankkeen valmisteluun voi kulua vuosi jos toinenkin. Hallituskin saattaa välissä vaihtua ja sen myötä myös poliittinen tahtotila.

Voisiko siihen sisältyvistä riskeistä huolimatta ajatella, että aikuinen suomalainen tietää paljonko hän on velkaa sekä tuloja ja osaa kertoa sen asunnon myyjälle? Myyjä varmistaisi kriteerien täyttymisen ja jättäisi tarvittaessa asunnon myymättä. Tehokkaaseen toimintamalliin voisi hakea mallia sohvakaupoilta. Asiakas täyttää A4-lomakkeen ja ilmoittaa siinä velkansa saadakseen kulutusluoton. Tietojen oikeellisuuden varmistamiseksi asunnonostaja joutuisi rikos- tai vahingonkorvausvastuuseen virheellisistä tiedoista. Myyjä olisi velvollinen säilyttämään täytetyn lomakkeen mahd. tarkastusta varten. Ko. dokumentaation voisi toimittaa myös pankeille heidän halutessaan.


Jos tämän tyyppinen kevyt due diligence-järjestely kuuluisi jatkossa asuntokauppaan, ei ehkä tarvitsisi lainkaan lailla säädellä taloyhtiölainojen enimmäismäärää, vaan sen voisi kaikkine ehtoineen jättää markkinatoimijoiden sovittavaksi? Lakiin kirjattu taloyhtiölainan prosentuaalinen lainakatto olisi hyvin jäykkä rakenne.

Uskomme, että asunnonostajat arvostaisivat sitä, että tulevat naapurit läpäisisivät jonkinlaisen taloudellisen kantokyvyn seulan. Proaktiivisille rakennusliikkeille tämä voisi olla asuntojen myyntivaltti. Itse lainakattomekanismiin liittyy paljon yksityiskohtia. Laskentatavan osalta tulisi pystyä huomioimaan esim. asunnonostajan varallisuus siten, ettei tämän tarvitsisi realisoida sijoitusvarallisuuttaan kauppatilanteessa. Myös valinnaisen vuokratontin ja mahdollisen muihin vastaaviin rahoitusjärjestelyihin liittyvän piilevän velan soisi näkyvän laskentakaavassa.

Ilmoittaudumme mielellämme mukaan asiaa koskeviin pohdintoihin. Tämän blogin sallima palstatila on varsin rajallinen kaikkien asiaan liittyvien näkökulmien esiin nostamiseksi. Maailma ei näilläkään mietteillä varmasti valmistunut.